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スペシャルコンテンツ
Project Story
プロジェクトストーリー #01
50年選ばれ続ける住まいへ
マンション開発プロジェクト
Outline
プロジェクト概要
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開発決定
エリアの需要や収支予測に基づき、賃貸マンションとしての再生を決定
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新築事業者様決定
新築事業者様を選定するも、資材高騰によるコスト調整に難航
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着工
仕様変更等によるコスト調整を重ねながら最終金額を確定し、着工
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竣工
春の賃貸需要に合わせ、2027年2月竣工予定
Member
プロジェクトメンバー
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西日本支社
支社長S.I （1993年入社）
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西日本支社
マネジャーS.A （1991年入社）
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西日本支社
アソシエイトマネジャーK.H （2015年入社）
※取材当時の情報です。
老朽化が進む賃貸マンションの
開発プロジェクトが始動
S.Iコンセプトは「50年選ばれ続ける住まい」。安定した収益を上げることはもちろん、その建物に住まわれる人の笑顔や日々の暮らしを想像しながら、プロジェクトを進めています。事業としての合理性と、人の暮らしに寄り添う視点。それらの両立を目指した本プロジェクトについて、紹介します。
開発の対象となったのは大阪市西区川口に位置し、当社がオーナーを務める賃貸マンション。築30年を超え、エレベーターの更新や外壁塗装、配管更新等で多大な投資工事が必要であることと、3LDK（和室2間）という間取りが市場のニーズに合わなくなっていることから、2015年頃から徐々に社内で開発の検討がなされるようになりました。
K.Hとはいえ、入居中の方々も多く、すぐに動ける状況ではありませんでした。私は2019年からこのプロジェクトに加わりましたが、コロナ禍による中断を経て、プロジェクトが再び動き出したのが2021年。関係各所と議論を重ね、エリアの需要や収支予測も踏まえた結果、賃貸マンションとして再生するという結論に至りました。
こうして「西区川口共同住宅プロジェクト」が本格的にスタートしました。メイン担当となった私は、説明資料の作成や関係各所の承認を得るために奔走しました。
安全・安心を守りながら、
コストも最適化
S.I企画設計の段階では外廊下のプランでしたが、基本設計の段階で内廊下のプランに変更しました。内廊下は間口が広く取れ、プライバシーが保てるだけでなく、転落事故の危険性も低いとされています。内廊下にすることでコストは上昇しますが、「50年選ばれ続ける住まい」というコンセプトを貫くためにも、安全・安心への取り組みは欠かせないと判断しました。
K.H入札は複数社で実施し、1社を選定しました。当初の金額では採算ラインを下回ってしまうため、何度も交渉を重ね、建物のスケール調整や仕様の見直しなどでコストダウンを図りました。「このままプロジェクトが止まってしまうかもしれない」と感じた瞬間も数知れず、代替案も検討していました。正式にプロジェクトが進むと決まったときは、心の底から安堵したことを今でも覚えています。
竣工から逆算して、
10か月で進めた実施設計
K.H竣工時期を春のベストシーズンに合わせることを目標に、関係各所への情報共有を徹底するなど、意思決定のスピードをできる限り高めることを意識しました。設計事業者様に多大なご協力をいただき、関係者の方々と連携しながら工夫を重ねた結果、実施設計の期間を当初予定していた1年から10か月に短縮することができました。
また、細かな仕様変更によってコスト調整を行い、最終的に予算の範囲におさめることができたことで、「このプロジェクトは本当に形になる」という確かな実感が芽生えました。
S.A設計の段階から、図面の先にある暮らしを思い浮かべ、住む人の立場に立った提案を大切にしてきました。設備の使い勝手など、細かな部分にも目を向けて、生活者目線で得た気づきを設計に反映しています。
イメージ図
（2026年1月時点の計画）
イメージ図
（2026年1月時点の計画）
辿り着いた着工、
竣工に向けてさらなる進化へ
S.I2025年1月に着工し、工事は順調に進んでいます。マーケットの上昇を絶好の機会と捉え、意匠性をさらに高めるため、設計会社様によるデザイン監修を取り入れることにしました。
S.A現在は、外観やエントランスホールの内装、ライティングなどについて検討を重ね、50年選ばれ続ける住まいを目指して、デザインのブラッシュアップを進めています。外壁の色や素材、植栽の選定においては、施工後の維持管理も考慮した提案を行うなど、長期的な視点を持って関わるようにしています。
K.H地球環境に配慮したマンションに与えられる「ZEH-M Oriented」（※）の取得も目指しています。取得することで、省エネルギー性能が高く光熱費の削減につながるため、入居者の方々にとっても暮らしやすく魅力的な物件となります。また、環境に配慮した建物としての価値が高まるため、将来的な資産価値の維持にも寄与します。※ZEH-M Oriented・全住戸において断熱性能と設備効率の向上で省エネ基準より20%以上の一次エネルギー消費量を削減した6階建て以上の共同住宅。
形になり始めた、
未来の暮らしへの想い
K.H企画から携わった物件が徐々に形になり、実際にそこに人が生活することこそ、開発の醍醐味だと感じています。将来住む方々が長く快適に暮らしていただける物件になるよう、関係各所と連携し、完成後も丁寧に運営を支えていきたいです。
S.A多くの人が関わるプロジェクトだからこそ、コミュニケーションの重要性を実感しました。プロジェクトに参加できたこと自体が、私にとって大きな経験となっています。最後まで愛着を持って運営していきたいと思います。
S.Iここの地域は東京でいう昔の月島や晴海のような、倉庫街のイメージがありました。この物件が建ち、住宅地として認められ、いずれは地域の象徴になることを期待しています。
イメージ図（2026年1月時点の計画）
技術部⾨との連携
事業主の立場でプロジェクトの技術的支援を行う－それが私たち技術・環境チームの役割です。具体的には、現場からの質疑や提出書類・図面を技術的な観点から確認し、助言を行うなど、プロジェクトの品質管理を担っています。
着工後のデザイン監修では、より魅力的な建物となるようデザイン事務所様と内装や仕様について協議・検討し、設計変更に伴うコストやスケジュールの調整も行っています。
業務の中で意識しているのは、事業主としてだけではなく、現場を含めたプロジェクトチームとして良いものを作ることを目指し、事業主と現場の中立的な立場でいること。
工事中は検討すべき事項も多く、早急な対応が必要となることもあるため、西日本支社と密に連携を取り、方針や認識を共有するよう努めています。
建物の将来の姿を想像し、その完成を楽しみにこの仕事に携わっています。
技術・環境グループ
技術・環境チーム
T.K （2024年⼊社）
