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Project Story
プロジェクトストーリー #02
武蔵小杉駅近くの築古マンション2棟を解体し、一体開発によって再生させた「セイル武蔵小杉EAST/WEST」。
課題解決と収益最大化を両立し、街の価値向上にも寄与した開発プロジェクトの軌跡を紹介します。
Prologue
プロローグ
「セイル武蔵小杉EAST/WEST」
開発プロジェクト
2018年1月、2月に竣工した全101戸の賃貸マンション「セイル武蔵小杉EAST/WEST」。武蔵小杉駅から徒歩3分の場所にあった築30年超のマンション2棟を解体し、一つの敷地として開発することで誕生した自社物件です。
- 構造・規模EAST/WEST 鉄筋コンクリート造 地上14階建
- 賃貸戸数全101戸(EAST56戸、WEST45戸)
- 竣工年月日EAST 2018年1月、WEST 2018年2月
執行役員／ジェネラルマネジャー
ビル事業グループ・住宅事業グループ
H.K （1994年入社）
※取材当時の情報です。
2棟一体開発という選択
開発前の物件は、耐震性に課題があり、築30年を超えていたことから、収益性の面でも影響が生じていました。あわせて修繕箇所も年々増えており、こうした背景から開発の検討が始まりました。
それぞれの物件をリニューアルするという選択肢もありましたが、隣接する2棟を一体で開発すれば建物の規模を確保でき、会社の収益にも貢献できると判断。老朽化した建物を新しく生まれ変わらせることでより良い街づくりに寄与したいという思いもあり、開発に踏み切りました。
設計から着工までの舞台裏
開発決定後は、対象物件の運営終了に向けた各種対応業務と並行して、技術・環境グループが中心となり、基本設計から実施設計へと設計工程を進めました。解体業者様や施工業者様の選定（入札）では、価格だけでなく、施工内容や安全性、工期なども考慮し、総合的に判断することが求められます。
このような長期にわたるプロジェクトでは、解体工事の完了時期と施工業者様の選定時期を適切に合わせ、工程にタイムラグが生じないよう全体の流れを意識して調整することが大切です。業者の方々に任せるだけでなく、技術・環境グループと当時のアセットマネジメントグループ（現・経営企画グループ）が連携し、工事費用や安全面に問題がないかを確認しながら、着実にプロジェクトを進めました。
不動産運営や技術部門のプロが在籍し、互いに連携しながら取り組めることは、当社の大きな強みでもあります。
各所と連携し、竣工と同時に満室を達成
着工後は月1回の定例会議で工事進捗や現場の安全性、コストを技術・環境グループがチェック。同時に、アセットマネジメントグループが日照阻害や騒音等で影響を受ける近隣住民の方々への説明と同意取得を進めました。その結果、約1年4か月の工事期間中、大きなトラブルはなく、工事を進めることができました。
工事が順調に進む中で、竣工後の建物運営についても計画を進めました。101戸という規模や当社と現地の距離が離れていることを踏まえ、プロパティマネジメントとビルメンテナンスについては、同一会社様へ委託することを決定。各社の賃料設定も考慮した上で、竣工の半年前には入札で選定しました。
さらに、竣工前には入居者募集や契約手続きといったリーシングをスムーズに開始できる体制を整えておく必要があります。駅近の好立地ということもあり、リーシングは順調に進み、竣工時には満室稼働を達成することができました。
竣工後の運営管理
竣工前の建物検査では、設計通りに施工ができているかを最終確認。翌年の1年検査で隠れていた不具合がないか再度確認しました。その際、是正が必要と判断される箇所が発見されたため、即座に原因究明と再発防止策を講じ、現在も定期検査を継続しています。
また、入居者満足度調査を定期的に実施しています。月1回の現地確認では気づきにくい、住民だからこそ感じる不具合や改善への要望をヒアリングし、自転車置き場の運用や植栽の管理などに反映。入居者様の満足度向上を目指しています。こうした適切な運営管理とリーシング戦略が、安定した収益の確保につながっています。
次なるチャレンジの契機に
古い物件を開発し、新しい建物を建てることで、街並みや景観、防災面の向上に貢献し、武蔵小杉という街のポテンシャルを高めることにつながったと感じています。社内的にも、こうした大規模開発に携わることでメンバー一人ひとりがノウハウを蓄積し、モチベーションを高めることができました。
今回のような賃貸物件は、会社の基盤を安定させ継続的な収益を生み出します。安定した収益があることで、新たなプロジェクトにも挑戦しやすくなります。
現在、大阪でも同様のプロジェクトが進行していますが、このような一つの成功体験が次なるチャレンジの契機となり、今後の当社の事業展開に好影響をもたらすことは間違いありません。
